Fuente: http://www.clarin.com/arq/inmobiliario/valor-pasado_0_578942281.html
Por Ariel Hendler – ahendler@clarin.com
Claves para el reciclaje de edificios patrimoniales destinados a hotelería de alta gama. Normativa, pautas de preservación, costos de obra y plazos de recupero.
El reciclaje de un edificio antiguo en un barrio como San Telmo, epicentro del turismo extranjero, para destinarlo al negocio de la hospitalidad (hotelería, albergues, hostels y otros) es sin duda un negocio atractivo. Pero también puede ser un acto de respeto por el patrimonio, que muchas veces requiere más que una visión comercial.
Los arquitectos Neumann Kohn, especializados en oficinas y hotelería, descubrieron tres años atrás un viejo conventillo en la calle Chacabuco, cuando construían en la misma cuadra el hostel América del Sur. Se trataba, según cuenta Lucio Neumann, de un inmueble de 1.700 m2 construido hacia 1860 y con características inéditas, ya que cuenta con tres patios consecutivos en una planta noble.
A pesar de que no estaba catalogado como edificio protegido, debido a su ubicación estratégica en el Casco Histórico porteño, se decidió dejarlo en pie. “Como el uso anterior era similar al que se quería darle, hubiese sido insensato demolerlo”, explica Lucio Neumann. Así, conservaron las plantas originales, con modificaciones mínimas. También se reforzó con una estructura metálica su sistema constructivo de vigas de quebracho talladas con hacha.
En rigor, el inmueble ahora sí goza de cierto grado de protección. Eso significa que, tal como explica la arquitecta Susana Mesquida, titular de la Dirección Operativa Supervisión Patrimonio Urbano de la CABA, “es obligatorio preservar la volumetría y la espacialidad interior, y no sólo la cáscara, como muchos profesionales suelen creer”. Agrega que se pueden hacer entrepisos en locales de techos altos, “siempre y cuando se siga leyendo la tipología original”.
El viejo edificio es hoy Patios de San Telmo, un hotel boutique de 38 habitaciones a punto de inaugurarse. Se excavó un sótano para ubicar una sala de máquinas y otros espacios técnicos, y se construyó un núcleo nuevo de hormigón visto que contiene la escalera de incendios. El costo de obra fue de aproximadamente 1.000 US$/m2 (en valores de 2008), y la inversión total, con la compra del inmueble, de US$ 1,5 millón.
Según calcula Neumann, la inversión se recuperará en cuatro años. Entre tanto, el estudio consiguió un galardón: el 2° premio a la mejor intervención en el Casco Histórico otorgado por el Gobierno Porteño y la SCA.
A muy pocas cuadras de allí, sobre la calle Chile, abrió sus puertas, hace dos meses San Telmo Luxury Suites, también desarrollado por inversores particulares , y con proyecto arquitectónico del arquitecto Carlos Dibar. En una vieja casa en dos niveles con dos patios sucesivos, la intervención sumó escaleras y puentes metálicos casi virtuales, resueltos con mallas metálicas caladas, y entrepisos en las unidades que separan el dormitorio del estar, pero que permiten leer la espacialidad original.
Se picaron paredes para realzar los viejos muros de ladrillo, se recuperaron mosaicos y cornisas ornamentales, y se reconstruyeron aleros de hierro con vidrios armados. Dibar calcula un costo de obra entre el 20 y el 30% más que el que de una vivienda unifamiliar de primer nivel (5.795 $/m2, según el modelo de Cifras de ARQ ); pero aclara que esta cuenta incluye la espera de seis meses a un año para conseguir la aprobación del área de Patrimonio, que debe sumarse la aprobación normal.
En San Telmo Luxury Suites, por alguna de las 12 suites se paga entre US$ 140 y 195 la estadía, y el target es el turismo internacional de alta gama.
Con lo que Lucio Neumann, del estudio Neumann-Kohn, señala sus canas a la hora de definir lo que fue crear sistemas de agua a presión, reservas de agua contra incendios, aire acondicionado central, una cocina profesional y un cableado inteligente en un edificio de adobes, ladrillo ancho y bovedillas de madera dura. Crear Patios de San Telmo terminó siendo un trabajo notable en el que se tomaron decisiones estéticas que hacen al debate sobre reciclado y restauración.
